精細(xì)服務(wù)內(nèi)容。堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制，按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，積極推廣分層級(jí)的“菜單式”物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)體系，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定“三星”及以上的高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)不同類型的住宅小區(qū)，探索多種物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)模式。研究和嘗試業(yè)委會(huì)確定基本服務(wù)、業(yè)主選擇附加服務(wù)的方式，增強(qiáng)業(yè)主的自主性和權(quán)利意識(shí)。

 

　　優(yōu)化監(jiān)管方式。加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)分層級(jí)服務(wù)質(zhì)量的管理力度，細(xì)化各層級(jí)物業(yè)服務(wù)應(yīng)具備的條件，對(duì)服務(wù)內(nèi)容、人員配置、物業(yè)項(xiàng)目、管理制度、費(fèi)用支出等提出量化審核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)日常專項(xiàng)檢查。健全物業(yè)管理企業(yè)和服務(wù)項(xiàng)目考核機(jī)制，增加小區(qū)居民和社區(qū)在評(píng)估考核中的話語(yǔ)權(quán)，通過(guò)第三方評(píng)價(jià)、專家評(píng)價(jià)、居民自評(píng)、政府檢查等考核方式，打造公開(kāi)、客觀、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)評(píng)估機(jī)制。

 

　　完善引導(dǎo)機(jī)制。行業(yè)主管部門要優(yōu)化對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、處置流程，把事后處理前置到事前、事中預(yù)防，加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信信息和服務(wù)水準(zhǔn)的公開(kāi)力度。要著手研究物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)定取消以后的有效制約手段，將日常及抽查監(jiān)管、投訴受理、業(yè)主滿意等情況作為確定企業(yè)收費(fèi)檔次、進(jìn)行政府補(bǔ)貼和參與招投標(biāo)的主要依據(jù)，以激發(fā)物業(yè)管理企業(yè)改善服務(wù)、提升水平。

 

 

　　強(qiáng)化政府管控。要一步細(xì)化各相關(guān)部門和鎮(zhèn)（街道）在住宅小區(qū)管理中的具體職責(zé)，并提高其在年度工作目標(biāo)考核中的比重，避免政府在住宅小區(qū)管理中的缺位。對(duì)一些法律無(wú)明文規(guī)定但經(jīng)常性出現(xiàn)的問(wèn)題以及跨部門、跨領(lǐng)域的綜合性問(wèn)題，要研究制定多部門聯(lián)合快速處理的辦法和機(jī)制。住建部門要積極探索政府購(gòu)買第三方監(jiān)管方式，綜合行政執(zhí)法部門要從目前以街面為主向住宅小區(qū)拓展，以提高問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)率和解決率。要將問(wèn)題的處置權(quán)最大限度向鎮(zhèn)（街道）下放，完善和建立電話、微信等便捷的投訴舉報(bào)受理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)從小區(qū)管理問(wèn)題發(fā)現(xiàn)受理到處置解決的鎮(zhèn)（街道）基層自循環(huán)、微循環(huán)機(jī)制。

 

　　提升自治效能。加強(qiáng)居委會(huì)在社區(qū)自治管理中的牽頭作用，明確其對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)組建、換屆、日常運(yùn)作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)，強(qiáng)化其對(duì)小區(qū)糾紛處理的調(diào)解作用和對(duì)執(zhí)法處理的配合作用。在社區(qū)居委會(huì)組成人員中，要吸納各小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人參加，實(shí)行居（村）委會(huì)和業(yè)委會(huì)人員雙向兼職，增強(qiáng)居委會(huì)與業(yè)委會(huì)的緊密度，提高溝通協(xié)調(diào)效率。探索建立在職業(yè)主黨員雙重組織生活制度，鼓勵(lì)引導(dǎo)在職業(yè)主黨員發(fā)揮黨員先鋒模范作用，積極參與小區(qū)公共事務(wù)管理。

 

　　引導(dǎo)業(yè)主自律。要推動(dòng)符合業(yè)委會(huì)成立條件的住宅小區(qū)抓緊召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)委會(huì)；對(duì)尚無(wú)條件召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)委會(huì)的，建議鎮(zhèn)（街道）牽頭、居（村）委會(huì)加強(qiáng)指導(dǎo)，幫助業(yè)主加強(qiáng)自我管理。要明確業(yè)委會(huì)的社會(huì)和法律地位，將業(yè)委會(huì)納入社會(huì)組織范疇加以管理、規(guī)范和引導(dǎo)。要完善和修訂住宅小區(qū)管理、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)等相應(yīng)規(guī)約的示范文本，并將影響房屋正常使用和公共安全的行為列入禁止性范圍。要進(jìn)一步積極引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)依照示范文本，修訂本住宅小區(qū)相關(guān)管理公約和議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主物業(yè)使用行為，明確違約行為的處置方式和相應(yīng)責(zé)任，制止違法行為影響進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

 

　　專項(xiàng)維修資金問(wèn)題。要按照“業(yè)主出資為主、政府補(bǔ)貼為輔”的原則，解決商品住宅專項(xiàng)維修資金問(wèn)題。對(duì)部分商品住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金應(yīng)交未交問(wèn)題，由相關(guān)部門負(fù)責(zé)追繳。同時(shí)，研究建立專項(xiàng)維修資金日常續(xù)籌機(jī)制，出臺(tái)相關(guān)辦法，指導(dǎo)全區(qū)面上住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌工作，明確住宅專項(xiàng)維修資金再次籌集的相關(guān)情形，并研究對(duì)拒交專項(xiàng)維修資金業(yè)主的制約機(jī)制，鼓勵(lì)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的同時(shí)予以代收。要根據(jù)實(shí)際操作可行性，務(wù)實(shí)性地研究改進(jìn)專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用程序和辦法。

 

　　“停車難”問(wèn)題。要制定實(shí)施緩解住宅小區(qū)“停車難”專項(xiàng)計(jì)劃，鼓勵(lì)住宅小區(qū)利用閑置地塊、綠地的地下空間新建停車場(chǎng)（庫(kù)），研究制定相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，鼓勵(lì)有條件的住宅小區(qū)與周邊共享停車資源、實(shí)施錯(cuò)時(shí)停車，研究設(shè)立停車設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)資金，制定住宅小區(qū)停車設(shè)施建設(shè)和管理辦法，對(duì)有關(guān)住宅小區(qū)車位規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)權(quán)登記、交易、收費(fèi)管理、住宅小區(qū)停車管理規(guī)約等一系列重要事項(xiàng)加以明確。

 

　　老舊電梯、消防設(shè)施和積水點(diǎn)問(wèn)題。要對(duì)接電梯安全評(píng)估結(jié)論，研究明確修理改造更新的資金籌集原則和渠道，制定推進(jìn)住宅小區(qū)老舊電梯修理、改造、更新工作的實(shí)施意見(jiàn)，同時(shí)要建立健全住宅小區(qū)電梯使用安全管理、維護(hù)保養(yǎng)、安全評(píng)估、修理改造更新的長(zhǎng)效機(jī)制。要開(kāi)展住宅小區(qū)消防安全整治，重點(diǎn)改造、更新住宅小區(qū)老舊消防設(shè)施，整治住宅建筑消防通道堵塞、樓道堆物、消防設(shè)施缺損等問(wèn)題。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的排水管道等設(shè)施不完善的老舊小區(qū)，由鎮(zhèn)（街道）牽頭督促，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)使用專項(xiàng)維修資金實(shí)施改造，區(qū)政府予以適當(dāng)支持。

 

　　“違建”和“群租”問(wèn)題。要繼續(xù)完善違法建設(shè)和破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變房屋使用性質(zhì)、“群租”等影響房屋使用安全行為的發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、勸阻、處置機(jī)制，落實(shí)管理主體相應(yīng)責(zé)任、建立處置工作規(guī)范，有效整合法律、行政、社會(huì)和社區(qū)規(guī)范等資源，整治和消除一批群眾反映強(qiáng)烈、引發(fā)重復(fù)信訪的違法違規(guī)使用房屋的行為。依托物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展住宅小區(qū)閑置住房的代理經(jīng)租，通過(guò)增加公共租賃住房供應(yīng)保障，從源頭上遏制“群租”現(xiàn)象的蔓延。